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中國樓市真的會掉頭向下?房價漲跌成謎

出處:翹楚驗房 2016-08-17 09:21
     2016年進入8月,中國樓市是漲是跌,似乎成為更加難解的謎團。
 
    一方面房地產投資、銷售、房價等核心數據在達到峰頂后,出現連月回落的態勢;另一方面,各地政策陸續收緊,房地產稅聲聲逼近,樓市似乎已經進入瘋狂倒計時。
    國內樓市真會掉頭向下?
 
    自1998年以來,國內樓市一路高歌猛進,盡管有短期的回調和下降,但之后十有八九是以報復性反彈為結局。十幾年以前就有專家在大聲呼吁高房價風險,但政府各種調控手段祭出后,不但沒讓房價下降,反而越調越漲。唱空樓市的評論人士從來未能實現預言。
 
    這是否意味著今后的樓市還會持續上漲呢?回答這個問題,還得明了本輪房價為何上漲。
 
    知名經濟學家吳敬璉認為,目前房價過高,最主要的原因是貨幣超發和信用膨脹。社會上有多余的貨幣,而人們又不愿從事實業,就會導致人們為保值在資產市場上尋求避風港,造成房價高漲。
 
    全聯房地產商會創會會長聶梅生也發現,無論是企業還是個人,都在持幣觀望,“唯一覺得還能夠放心的,只有買房子。”
 
    天價“地王”密集 后續隱患涌現
 
    在當前貨幣超發的現狀下,許多企業甚至將土地作為“硬通貨”,這也解釋了為何一二線土地市場上天價“地王”密集出現,但仍然吸引眾多企業爭相競逐。
 
    今年是有史以來高價“地王”拍出最為集中的時期。據統計,2016年上半年,全國主要城市出讓單宗土地超過10億元人民幣的地塊有219宗,其中109宗溢價率超過100%,167宗溢價率超過50%。
 
    如果土地是面粉,房子是面包,那么流動性可以說是和面的水。今年,和面之水大量涌入一二線樓市無疑起到了推升面包價格的作用,面粉也變得供不應求。
 
    后續還有一系列隱患,比如部分開發商通過融資舉債、加杠桿等方式造“地王”,并且期望房價上漲從而解套,但地價虛高,勢必加大后續償債壓力,甚至可能造成“擊鼓傳花”式的風險傳導效應。
 
    越來越多開發商坦言,現在一二線城市地價太高,企業陷入是否拿地的兩難。不拿地沒有項目開發,企業無法生存,但拿地就是一場賭博,一旦決策失誤可能也會讓企業陷入困境。
 
    樓市走向:多個聲音觀點不同
 
    面對當前的市場形勢,不同的聲音傳達出截然不同的觀點。
 
    一些人認為,中國樓市下半場并不樂觀,而且風險越來越大。房價、地價的持續上漲只是讓泡沫累積越來越快,一旦泡沫破裂,則會引起十分可怕的后果。
 
    不過也有專家認為,目前樓市處在一個短周期的回落階段,這個階段會持續一年半左右,樓市會持續降溫,銷售也會出現負增長。但樓市下行的時期恰恰是購買力重新積蓄的階段,降溫過后,房地產市場又會如“不倒翁”一般出現反彈回漲的情形。
 
    除了供求關系之外,國內樓市還極大地受到政策影響。政府要“穩增長”,那么房地產這棟大樓不能倒。如此不難看出,一旦房地產開發投資再次跌入谷底,那么政策的寬松和鼓勵可能卷土重來。但房價過快上漲的地方則可能同時出臺降溫政策,掐滅泡沫生成的苗頭。處于爭議中的房產稅也有可能被視為降溫退燒的利器,在一二線樓市率先推出。
 
    中國城市“地王潮”未退
 
    盡管近月來樓市銷售、投資雙雙放緩,但中國多地土地市場依然熱度不減。
 
    8月上半月,武漢、合肥、成都、上海等地再次拍出10宗溢價率超過100%的高價地(單塊地總價高于10億元人民幣)。
 
    前7個月,全國總價超過10億元人民幣的地塊(住宅和商業類)多達257宗,其中,溢價率超過100%的“地王”合計128宗。加入8月上半月的數據后,今年以來,中國已有近140塊高價地溢價率超過100%。
 
    另一家研究機構的數據反映出類似的趨勢。數據中心統計,截至7月份,包括北京、上海、廣州、深圳在內的四大一線城市已連續3個月住宅用地平均溢價率超過100%(過去幾年,宅地平均溢價率不足50%)。其中7月份,一線城市住宅用地成交樓面均價為每平方米30330元,再創新高。
 
    北上廣深等一線城市,經過了逾20年的高速投資開發建設,城市可供開發建設的新增用地數量越來越少,土地供應量逐步回落。2016年上半年一線城市的住宅用地成交數量僅50宗,是2010年至今最少的半年。但土地成交價格卻持續上漲。
 
    即便地少,但是為了遠離三四線城市庫存高的風險,更多的開發企業還是選擇重返一線城市,在“僧多粥少”的情況下,使得一線城市每塊土地的競奪都異常激烈,尤其是優質宅地,自然成為各大開發企業競奪的焦點,高溢價自然也成為樓市常態。
 
    這種“房價高、土地價更高”的狂熱還在向周邊蔓延。南京、廈門、合肥等核心二線樓市接棒“一線”成為房價上漲的“領頭羊”,而土地市場的熱度也隨之傳導。
 
    在前期一線城市以及南京、蘇州等核心二線城市之外,“地王潮”開始向其他城市蔓延。近期,天津、武漢、鄭州、杭州、成都等均出現了一波“地王”扎堆的情況。
 
    地王究竟有多貴?專家還給出了一個更為形象的對比。據其統計,截至上周,有306家A股上市公司發布半年報,其合計總利潤為510.16億元。而這300多家公司半年的利潤總和僅夠買下今年前7個月土地市場上成交總價最貴的4塊地。


 文章來源于:中國新聞網

 
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